今回は相続に関わってくる以下の事例を見ていきます。
家の名義と土地の名義と住宅ローンの名義が違うといったケースです。
相談内容
祖母と叔母2人の名義の土地の上に(祖父が亡くなった時点でこの名義となった)、私(孫)名義の家があります。私の母は亡くなっており、生前に父と離婚しており、父が家を出る形で私が住んでいます。
父は離婚してからも、私のために住宅ローンを払ってくれていましたが、他に家庭を持ったので、もう払えないと言われました。
私は祖母と叔母と仲が悪く、祖母がいつ亡くなるか分かりません
そこで①住宅ローンを払わなかったらどうなるのかと、
②祖母が亡くなり、叔母から家から出てってほしいと言われたらどう なりますか？
一旦整理します
・土地の名義人
祖母(A)+叔母2人(B・C)の共有(持ち分は各1/3ずつ)
・家の名義人
私(X)(Aからみて孫、B・Cから見て姪)
・住宅ローン
父(Y)
・祖母の子供
①亡くなった母(D)
②叔母(B)
③叔母(C)
住宅ローンを払わないとどうなる？
ローンの支払い義務者はあくまで、ローン契約してる人になります。
私(X)が連帯保証人等でなければ、金融機関は私(X)に直接請求しないでしょう。
金融機関が請求するのは父(Y)です。
ただし、債務不履行となれば、私(X)が住んでる家が差し押さえ、競売になる可能性があります。
祖母の死後、家は追い出されるの？
まずは相続の内訳を見ていきます。
私(Ｘ)は母(Ｄ)の代襲相続 祖母の1/3を3等分で1/9
叔母(Ｂ) 上記+元々の持ち分1/3を足して4/9
叔母(Ｃ) 同上
ご覧のように、私(Ｘ)も土地の共有者となりました。つまり、祖母が亡くなって相続をすれば、私(Ｘ)も土地の権利者となるので、一方的に立ち退かせることはできません。
ただし、民法249条二項にこう書かれています。
”共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持ち分を超える使用の対価を償還する義務を負う”
現実的な落としどころ
家を出ていけと言われる想定は、家族仲があまり良好でない可能性が高いので、後に大きなトラブルになる可能性が高そうです。そこで提案としては
①共有関係の清算
私(X)が叔母(B・C)の持ち分を書いとるか、逆に買い取ってもらう
②賃貸借契約をする
私(X)と叔母(B・C)と協議して納得のいく賃料で賃貸借契約を結ぶ
ここで落とせなければ、裁判で共有関係を解消するなどしないといけません。訴訟となりますと我々、行政書士の業務ではありませんので提携の弁護士さんと連携を取ります。
祖母の相続をする前に出ていけと言われたら？
この場合はどうなるのでしょうか？
私(X)は長年、この土地上に建っている家に住み続けています。これはその土地を無償で、黙認された状態で借りている状態です。
この場合、使用貸借契約が成立してると思われます。
なので、叔母(B・C)から一方的に出ていけと言われても、使用貸借契約は有効であると思われます。
ただし、今後は土地の使用料を払ってもらうと言われた場合は、建物を撤去して出ていくか、地代を支払っていくしかの選択になります。
行政書士ができるサポート
今回のような事例では、登記簿の取得、相続関係説明図の作成、共有持ち分の整理文書、弁護士、司法書士への連携、賃貸借契約、法律相談などが可能です。
このように、民事関係でも、「法的関係の整理」や「契約関係の書類」などお手伝いできること、たくさんありますので、不安な方は後回しにせずに、気軽にお問合せください。
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第1問 (0/3問正解)
クイズ全問解答お疲れ様でした！
この事例のように、ご家族の事情と法律が複雑に絡み合う問題は、
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